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주택 수요의 구조를 들여다보면 증감의 요인이 다양하다. 예컨대 금리가 하락하거나 향후 주택가격이 오를 가능성이 있을 때, 경제가 나아지고 가계 소득이 늘어난 경우, 부동산 정책이 완화되는 상황에서는 지속해서 수요가 늘어날 수 있다. 역으로 고금리가 지속되거나 경제가 침체되고 실질소득이 줄어들 경우, 정부 규제가 강화되는 상황에서는 수요가 감소하게 된다. 공급 역시 주택경기가 호황 국면에 접어들면서 수요가 늘어날 때 증가하지만 고금리에 경제 침체가 예상된다면 미분양이 늘어나면서 공급이 감소하는 게 기본 생리다.
이를 좀 더 거시적으로 보면 변수는 더욱 복잡해진다. 가장 대표적인 거시 변수가 저출산·고령화다. 인구가 감소하고 늙어갈수록 주택시장의 활력이 급격히 떨어지고 결국 수요가 감소하면서 집값이 하락하기 때문이다. 지난 92년 이후 부동산이 맥을 추지 못하는 일본의 주택시장이 대표적 사례이다. 우리도 이미 지방 시장은 텅텅 비어가고 있다. 오일장이 무너지고 곳곳에 빈집이 넘쳐나면서 지방경제는 파탄 일보 직전이다.
지방 권역과 달리 수도권의 주택시장이 여전히 펄펄 끓는 이유도 여기에 있다. 전 국토의 10%에 전체인구의 50%가 몰려 있는 수도권의 경우 만성적 수요 초과 현상이 지속될 수밖에 없는 처지다. 게다가 수도권의 강력한 경제력과 실질소득 증가까지 가세, 수요는 늘어날 수밖에 없는 구조다. 여기에 투자유망지인 수도권 원정 투자에 나서는 지방 수요까지 지속해서 가세, 수도권 주택시장의 관심과 열기가 지속되고 전망 역시 지속될 것으로 내다보는 이유다. 헌 집이 많아 새집을 쫓는 우리의 소비심리까지 겹쳐 새집 주도의 시장 형성이 이어질 것임을 쉽게 예상해볼 수 있다. 서울은 지난 30년간 인구 13%가 감소했음에도 불구하고 지난 10년간 부동산 가격이 무려 200%가량 오른 게 이를 복합적으로 입증해 준다. 정부가 수급 및 가격안정을 위해 수도권 공급기반을 더욱 탄탄히 하는 게 수긍이 간다.
하지만 주택시장의 또 하나의 큰 축이 바로 주거복지다. 주택시장이 가격은 물론 지역적으로 양극화가 심화할수록 정부의 주거복지정책은 더욱 중요해지고 화급한 문제로 부상한다. 예컨대 수도권과 인구가 감소하는 지방의 주택 및 주거환경 격차가 크게 벌어지면서 각기 다른 주거복지정책의 접근이 중요해진다. 또 지방 권역이라도 농촌지역에서는 경제모멘텀이 없어 인구가 감소가 가팔라지고 빈집이 급증하는 반면 잠재력이 큰 도시에서는 주변 흡입력이 강해지면서 여전히 가격이 강세를 보일 수밖에 없다. 충청권 위성도시와 세종시와의 역학관계가 좋은 사례이다. 때문에 각기 다른 주거복지 정책과 서비스가 제공되어야 함은 두말할 나위가 없다. 갈수록 심각해지는 양극화에 대응, 주거복지의 방향 설정과 이에 상응하는 주거 서비스 대응 등 수요자 맞춤형 정책이 절대 필요하다. 지역 기반 주거복지 서비스 고도화를 비롯해 도입 초기의 주거복지센타의 내실화 방안, 날로 심각해지는 노인 주거복지 및 청년 주거 문제, 다가가는 주거복지 전달체계 개선, 재난 대응 긴급 지원 대책, 임대차 상생 방안 등 대대적인 취약계층 및 중산층 주거복지정책이 요구된다.
주거의 양극화로 날로 심각해지는 주거 위기 가구의 해소방안을 비롯해 빈집 증가에 따른 활용 방안 연구 등도 닥쳐올 상황에 대한 사전 포석 차원에서 중요하다. 사회 복지와 주거 복지의 조화로운 연계로 시너지 효과를 거둘 수 있는 범정부 차원의 돌봄 서비스도 눈앞에 닥친 현안이다. 공급 확대와 시장 안정책에 이어 획기적이고 미래지향적인 주거복지정책을 기대해본다.
