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주택담보대출(주담대)의 핵심인 대출한도를 살펴보자. 경험상 주담대를 상담했을 때 많은 사람들이 대출금리보다 대출한도에 더 민감하게 반응했다. 대출금리나 상환조건은 차주가 본인 선택으로 결정할 수 있는 요소가 여럿있지만 대출한도는 단순히 집값만 가지고 정해지지 않기 때문이다. 요약하면 규제지역 여부와 보유주택수에 따라 주택가격대비 대출비율(LTV)을 차등 적용하고 있고 여기에 추가로 대출받는 차주가 대출금을 잘 갚을 수 있을지DTI, DSR을 따져 최종 대출한도가 정해진다. 결과적으로 같은 가격의 주택이라도 소재지, 소득규모, 부채규모에 따라 받을 수 있는 주담대 한도도 달라진다. 부동산 투기를 방지하고 가계부채증가를 억제하기 위한 목적이지만 최근엔 향후 발생할 수 있는 금리인상 위험까지 감안해 대출상환 능력을 따지도록 스트레스DSR까지 적용되면서 더욱 면밀한 자금계획이 필요해졌다.
담보인정비율인 LTV는 주택담보가치 대비 최대 얼마까지 대출받을 수 있는지를 정하고 있다. 현재 은행 주담대의 경우 생애최초구입자에겐 80%의 상대적으로 높은 LTV가 적용되지만 일반 무주택자나 1주택자이상인 주택구입자금에 대해서는 비율이 70%, 60%로 내려간다. 또한 주택 소재지가 현재 투기지역으로 규제된 서울 4곳(강남·서초·송파·용산)에 해당한다면 비율은 더 내려가 1주택 이하자 50%, 2주택 이상자는 30%까지도 낮아질 수 있다. 더 많은 대출을 받기 위해 상대적으로 LTV가 높은 제2금융권의 주담대를 이용하는 방법도 있지만 이 경우 은행에 비해 높은 대출금리를 감수해야 한다.
DTI와 DSR은 차주의 원리금상환능력을 감안하여 주담대 한도를 제한하는 비율이다. 둘 다 연간 소득대비 대출 원리금상환액 비율을 따져 일정비율을 넘지 못하도록 하고 있다. 주담대의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액을 기준으로 하는 DTI는 규제지역 또는 수도권지역 여부에 따라 40%~60%의 비율이 적용된다. LTV로 산정한 대출한도가 충분해도 DTI에 걸린다면 원하는 만큼 대출을 못 받을 수 있기에 적용대상 여부 등을 확인해보고 필요하다면 주담대 대출기간을 늘려 연간 원리금 상환액을 낮추는 방법도 고려해 볼 수 있다.
DSR은 더 강력하다. 주택소재지와 관계없이 주담대와 신용대출을 합한 총 대출금이 1억원을 초과하는 경우 적용된다. 현재 은행대출은 DSR 40%(비은행 50%)를 적용하고 있어 연간 원리금상환액이 소득의 40%를 넘는 경우라면 대출을 받을 수 없다. DSR 원리금상환액은 DTI보다 범위가 넓다. 차주가 보유한 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등도 모두 포함된다. 또한 최근엔 DSR보다 더 강화된 스트레스DSR까지 시행되면서 대출한도는 더 줄어들 가능성이 커졌다. 스트레스DSR은 실제 대출금리에다 향후 금리상승을 고려한 스트레스금리를 더해 DSR을 산정하는 것으로 원리금상환액이 느는 만큼 추가대출 여력은 줄어들게 된다. 올해 상반기는 스트레스금리의 25%만 적용하고, 하반기는 50%를 적용하는 완화조치가 있지만 내년부터는 100%를 다 적용한다. DTI와 마찬가지로 DSR 또한 대출기간을 늘려 연간 원리금상환액을 줄인다면 대출한도 산정에 유리해질 수 있다.
