올해 집을 사야겠다면... ‘이것·이곳’ 주목

[새해 아파트값 전망]
탄핵정국·대출규제·금리 인하·공급 부족 등이 시장 방향 좌우
‘상저하고’ 전망 우세…“상반기엔 눈치보기, 하반기엔 상승”
‘똘똘한 한 채' 선호에…“지역·단지별 집값 분화”

올해 서울·수도권 아파트값은 상반기에는 약세, 하반기에는 상승하는 '상저하고' 흐름을 보일 것이라는 전망이 많다, 서울 아파트 밀집지역 전경. /연합뉴스

'상저하고'(상반기 하락, 하반기 상승). 부동산 전문가들이 꼽은 올해 아파트값 전망 핵심 키워드다.

상반기에는 비상계엄 사태에 따른 탄핵 정국과 금융당국 및 시중은행의 대출 규제 등으로 약세 흐름을 보이다가 하반기 들어선 정치적 불확실성 해소, 기준금리 인하, '공급 절벽'(아파트 입주 물량 급감) 이슈가 불거지면서 서울·수도권 지역을 위주로 상승세가 본격화할 가능성이 크다는 것이다.

주택산업연구원도 얼마 전 발표한 '2025년 주택시장 전망' 보고서에서 올해 집값이 3~4월까지 약세를 보이다가 5~6월 이후 강세로 돌아서는 '전약후강' 장세를 펼칠 것으로 내다봤다.

이처럼 올해 주택 매매시장에는 집값 흐름을 결정할 상승과 하락 요인이 공존하고 있다. 탄핵 정국에 따른 부동산 정책 불확실성과 경기 침체, 대출 규제 등은 집값 하방 압력을 높이는 재료다. 반면 조기 대선에 따른 정치적 불확실성 해소와 금리 인하, 입주 물량 부족 등 상승 재료도 적지 않다. 어떤 재료가 좀 더 강하게 시장에 작용하느냐에 따라 집값 흐름이 결정날 것으로 보인다.

많은 전문가들은 하반기로 갈수록 공급 절벽이 현실화하는데다, 기준금리 인하까지 겹쳐 매매 수요를 자극할 것으로 내다본다. 대출 규제로 매매 심리가 위축된 상태이지만, 주택 공급 부족과 금리 인하에 따른 대출 금리 하향 추세가 맞물리는 올해 하반기부터 서울·수도권 아파트값 상승폭이 커질 것이라는 진단이다.

◇탄핵 정국과 조기 대선 가능성… 부동산 정책 변화 여부에 따라집값 흐름 갈릴 듯

올해 주택시장 향방을 좌우할 최대 변수는 윤석열 대통령 탄핵과 조기 대선 여부다.

대통령 탄핵 및 조기 대선은 향후 집값 흐름에 엄청난 영향을 미칠 수밖에 없다. 부동산은 정부 정책에 따라 방향과 움직임이 바뀌는 만큼, 어느 정부가 집권하느냐에 따라 시장 판도 역시 달라질 수 있어서다.

탄핵이 기각되면 정부의 부동산 정책에도 큰 변화는 없을 것으로 보인다. 하지만 탄핵이 인용되면 60일 내 조기 대선을 치러야 하고, 차기 정부로 모든 공이 넘어간다.

조기 대선에서 정권 교체가 이뤄지면 부동산 정책 기조도 3년 만에 바뀔 가능성이 크다. 대표적인 게 윤석열 정부가 출범 초기부터 추진한 보유세(재산세+종부세) 감면과 다주택자 감세(다주택자 양도세 완화 등) 정책이다. 만약 민주당이 집권할 경우 '다주택자 규제 완화=부자 감세'로 보는 당의 정체성을 고려할 때 종부세 감면과 다주택자 감세는 물 건너갈 공산이 크다. 오히려 다주택자에 대한 징벌적 과세를 강화할 가능성이 크다.

대출 규제와 정국 불안 등으로 요즘 아파트 매매시장은 거래 절벽 상태에 빠졌다. 매물은 늘고 있으나 사려는 사람이 없어 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다, 서울 곳곳에 빼곡히 들어서 있는 아파트 단지들을 한 시민이 바라보고 있다. /연합뉴스

다만 민주당이 집권하더라도 부동산 정책이 '문재인 정부 시즌2'는 되지 않을 것이라는 관측도 있다. 문재인 정부가 정권을 내준 결정적 이유가 규제 일변도의 부동산 정책이라는 평가가 많은 만큼 민주당이 집권할 경우 당의 정체성은 유지하면서 규제 속도와 강도는 달리 적용할 수도 있다는 것이다.

어쨌든 정국이 안정을 되찾을 때가지는 지금처럼 시장 관망세가 짙어질 것이라는 시각이 우세하다. 요즘 서울 아파트 매매시장은 극심한 거래 가뭄에서 벗어나지 못하고 있다. 정부가 급증한 가계대출 관리를 위해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행 등 대출 규제를 강화한 데다 탄핵 정국에 따른 정치적 불확실성까지 겹친 결과다.

탄핵 정국이 하반기까지 이어지는 등 정치 불안이 장기화하면서 국내 경기가 지금보다 더 얼어붙을 경우 하반기 집값이 추가 하락할 가능성도 배제할 수 없다.

◇금리 인하 vs 대출 규제

금리 인하 여부도 주요 변수다. 기준금리 인하는 이미 예고된 상태다. 한국은행은 침체한 국내 경기 회복을 위해 지난해 10월과 11월 두 차례에 걸쳐 기준금리를 3.00%까지 내린 데 이어, 올해도 경기 하방 리스크에 대응하기 위해 기준금리를 추가로 낮추겠다고 밝혔다. 기준금리는 올해 2~3차례가량 인하될 것으로 점쳐진다. 이 경우 기준금리는 2.24~2.5%로 낮아진다. 기준금리 인하로 주택담보대출(주담대) 금리도 하락 압력을 받을 것으로 보인다.

금리 인하는 집값 상승 요인이다. 금리가 낮아지면 돈을 빌려 집을 사려는 수요자의 부담이 줄어든다는 점에서 시장에는 큰 호재다. 따라서 올해 상반기 정치적 불확실성이 어느 정도 제거되면 기준금리 인하와 맞물려 서울·수도권 주요 지역을 중심으로 매수세가 살아날 가능성이 크다.

금리가 내리더라도 고강도 대출 규제 때문에 영향은 제한적일 것이라는 반론도 있다. 오는 7월부터 금융권의 모든 가계 대출에 가산금리를 부여하는 스트레스 DSR 3단계가 시행될 예정인데, 대출 한도가 줄고 전 금융권에 걸쳐 돈 빌리기가 어려워지면 금리 인하 효과가 상쇄될 수 있다는 것이다.

기준금리보다 실제 시중은행 대출 금리 움직임이 중요하다는 지적도 나온다. 기준금리가 내려도 실제 대출 금리가 동반 하락하지 않으면 주택 매수 심리를 자극하기 힘들다는 것이다. 앞서 한은은 지난해 미국 금리 인하에 맞춰 기준금리를 내렸지만, 금융당국과 시중은행은 가계부채 총량 관리를 위해 대출 금리를 4%대로 높였다.

올해 수도권 아파트 입주 물량이 예년에 비해 크게 줄면서 전셋값이 한바탕 들썩일 것아라는 전망이 나온다. 전셋값 급등은 결국 매매수요를 자극해 집값 상승을 부추길 가능성이 크다. 사진은 서울의 한 아파트 공사현장 모습./연합뉴스

◇수도권 아파트 입주 물량 '뚝'… "전셋값이 매맷값 자극"

올해 '공급 쇼크'(아파트 입주 물량 급감)가 현실화할 경우 집값 불안이 재연될 수 있다는 견해도 많다.

부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 총 26만3330가구로, 지난해(36만4058가구)보다 10만728가구(27.7%) 줄어들 전망이다. 이는 2014년(27만4943가구) 이후 11년 만에 가장 적은 수준이다.

경기도의 입주 물량이 눈에 띄게 줄어든다. 올해보다 4만6000가구가 감소한 6만9376가구가 입주할 예정으로, 전체 감소량의 약 47.8%를 차지한다. 서울은 지난해 2만7877가구에서 올해 3만2339가구로 4462가구 늘어나긴 하지만, 경기 입주 물량이 크게 줄어 그 효과가 반감될 가능성이 크다는 게 전문가들의 진단이다. 입주 물량 감소는 전·월세시장에 즉각적인 영향을 미친다.

특히 올해 아파트 입주 물량은 상반기보다는 하반기로 갈수록 줄어든다. 상반기 월평균 입주 물량은 2만6000가구 수준이지만, 하반기에는 월평균 1만8000가구에 그칠 전망이다. 가을 이사철에 물량 부족이 겹치면 전월세 시장이 한바탕 들썩일 수 있다. 가뜩이나 대출 규제와 정국 불안 등에 따른 매수 심리 위축으로 전월세 수요가 늘고 있는 마당에 신규 입주 물량까지 줄어들 경우 전세와 월세가격이 가파른 상승세를 탈 가능성이 크다는 얘기다.

나아가 전·월세 가격이 오르면 매매시장까지 자극해 올해 하반기 집값 상승을 부추길 수 있다.

◇'똘똘한 한 채'로 돈 돌린다…"지역·단지별 집값 분화 현상 심해질 듯"

'양극화'도 올해 주택시장을 관통할 주요 키워드다. 서울·수도권 집값은 하반기로 갈수록 상승세를 탈 가능성이 크지만, 지방은 지난해에 이어 올해도 하락세를 면치 못할 것이라는 관측이 많다.

만약 정권이 바꿔 부동산 정책이 규제 강화 기조로 돌아선다면 다주택자들은 보유 주택을 팔아치우고 '똘똘한 한 채'에 집중할 가능성이 크다. 이럴 경우 서울·수도권 주요 지역으로 수요가 쏠리면서 수도권과 지방의 집값 양극화를 더욱 부추길 수 있다.

같은 지역 내에서도 아파트값 양극화가 예상된다. 입지와 단지에 따라 특정한 곳에는 실수요자와 투자 수요가 한꺼번에 몰리고 다른 곳에는 발길이 끊기면서 가격 격차가 뚜렷해질 수 있다. 집값이 지역별·단지별로 완전히 다르게 움직이는'지역·단지 분화' 현상이 두드러질 것이라는 얘기다.

인기 동네와 단지의 집값이 오르면 비인기 동네와 단지도 시차를 두고 온기가 퍼지는 게 일반적인 현상이다. 이는 부동산 시장에 유동성이 넘치는 호황기에 주로 발생한다. 그런데 올해는 경기 불황과 1%대 성장률 등의 영향으로 유동성 장세가 펼쳐지기 힘들 것이라는 게 대체적인 전망이다. 경기 침체 및 시장 불확실성이 짙은 때는 비교적 대기수요가 풍부하고, 고급 유효수요가 탄탄한 서울 강남3구(강남·서초·송파구)과 마용성(마포·용산·성동구) 등 최상급지와 경기 과천·분당(판교)·광명·하남 미사강변도시 등 수도권 주요 지역의 대단지(1000가구 이상)로 자산 포트폴리오를 집중하는 경향이 강해질 것이라는 분석이다.