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17일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 규제 시행 이후 50일간(10월 16일~12월 4일) 서울 아파트 거래량은 5900건으로 규제 직전 동기간(1만5059건) 대비 60.82%(9159건) 급감했다. 사실상 '거래 절벽' 수준이다. 그럼에도 불구하고 강남·서초·용산 등 핵심 지역에서는 상위 단지를 중심으로 거래가 꾸준히 발생하며 체급별 선별 현상이 뚜렷하게 나타났다. 실제 같은 기간 30억원 이상 초고가 아파트 거래는 오히려 320건에서 443건으로 38.44%(123건) 증가했다.
이 가운데 청담·반포·잠실 등 초프리미엄 입지는 가격 방어력을 넘어 신고가 거래까지 이어지며 하이엔드 시장의 견조함을 방증하고 있다. 올해 11월 입주를 시작한 강남구 청담동 '청담 르엘'에서는 지난 11월 15일 전용 111㎡ 입주권이 90억원에 거래돼 신고가를 기록했고, 7일에는 전용 84㎡ 입주권이 65억원에 매매되며 9월 실거래가(61억5000만원) 대비 3억5000만원 상승했다.
2026년 1월 입주 예정인 '잠실 르엘' 역시 유사한 흐름이다. 신천동에 들어선 해당 단지 전용 84㎡ 입주권은 11월 3일 40억원에 거래되며 9월 실거래가(33억원)를 무려 7억원 웃돌았다. 매수심리가 급속도로 얼어붙은 시기에도 신고가 근접·경신 사례가 연이어 포착되는 것은 고급 주거 수요층의 자금력이 여전히 견고하다는 의미다.
서초구의 대표 대장 단지인 래미안 원베일리(2023년 8월 입주)도 마찬가지다. 해당 단지 전용 59㎡는 11월 1일 47억원에 거래되며 또다시 신고가를 갈아치웠다. 시장에서는 "수요가 얇아져도 결국 자금력을 갖춘 실수요·투자자들은 최상위 상품만 선택한다"는 분석이 우세하다.
전문가들은 현 시장을 두고 규제 이후 서울 아파트 시장은 단순한 거래 감소가 아니라 체급별 선별이 더욱 뚜렷해진 국면이라고 진단한다. 금리·규제·전세시장 불안 등 복합 변수가 존재하는 시기에는 '안전한 자산'에 대한 선호가 극대화되기 때문이다. 입지가 뛰어나고 브랜드 경쟁력이 확실한 단지일수록 변동성 국면에서도 방어력이 유지되고, 거래가 이뤄질 경우 곧바로 최고가를 경신하는 특성이 뚜렷하게 나타난다.
